L’erosione del potere di acquisto delle famiglie associata alle difficoltà di accesso al credito ha penalizzato le prospettive del comparto immobiliare. Nel corso dell’anno a ridursi non è stato però l’interesse della domanda potenziale, che in Italia si mantiene su livelli elevati. Piuttosto, le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finalizzare l’acquisto di un’abitazione fanno crescere l’interesse per il mercato degli affitti. Nel 2023 il 7,3% della domanda si è spostata dall’acquisto all’affitto, accentuando la pressione su un comparto già saturo.

È quanto emerge dal 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma, che ha analizzato le performance immobiliari dei principali 13 mercati italiani.

Mutui arretrano del -29% 

“L’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano è dovuta alla mancata indicizzazione dei redditi e dalle accresciute difficoltà di accesso al credito derivante dall’impennata del costo del denaro – si legge nel rapporto -. Politiche creditizie più prudenti unitamente alla frenata della domanda si ripercuotono sui volumi di mutui erogati, che registrano un arretramento del -29% nell’anno in corso, con una conseguente diminuzione delle compravendite nell’ordine del -13%”. 

Considerando le compravendite residenziali, se nel 2022 si era registrato un rallentamento della crescita (+4,7% annuo), la flessione tendenziale semestrale (primo semestre 2023/primo semestre 2022) si è attestata al -12,5% per un totale di 50mila scambi in meno. 

Canoni +2,1% 

La risposta dei valori immobiliari alle condizioni di contesto è stata, ancora una volta, improntata alla rigidità. 
Nel secondo semestre 2023 la variazione semestrale dei prezzi si è attestata tra l’estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3%) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3%).

In generale, nella media dei principali mercati italiani, sono le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si arresta la crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5%). 
Nel secondo semestre 2923 il parziale spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato a una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1%), con incrementi compresi tra il 3-4% di Milano, Firenze e Torino fino al +5% di Bologna.

Si accorciano i tempi di vendita

Negli ultimi 10 anni il trend dei tempi medi di vendita è stato discendente, ma l’attuale congiuntura mette in luce un’attenuazione della flessione, consolidando i livelli raggiunti nel primo semestre 2023.
A tale tendenza fanno eccezione Bologna, Milano e Roma, nelle quali l’inversione di rotta, ovvero, l’allungamento dei tempi di vendita, appare più netto. Nei maggiori mercati sono necessari meno di 5 mesi per concludere una trattativa, e considerando il segmento della locazione, la forbice varia dal mese e mezzo a poco più di due mesi. 

Insomma, il settore immobiliare italiano chiuderà il 2023 fortemente ridimensionato rispetto all’esuberanza del biennio precedente. E se per il segmento abitativo si prevede il protrarsi della debolezza anche per il 2024, sul versante corporate le condizioni per il rilancio potrebbero essere prossime.